Wie krijgt voorrang op een woning? Ook dat bepaalt jouw gemeenteraad

De woningnood laat zich in alle delen van het land gelden en politici en experts spreken ook wel van een crisissituatie. Het recent geïnstalleerde kabinet heeft een minister voor volkshuisvesting (Hugo de Jonge) om de crisis te bezweren. Veel keuzes worden echter lokaal gemaakt, met name op het gebied van woningbouw.

1. Waar wordt wát gebouwd?
De gemeenteraad buigt zich geregeld over bouwlocaties en plannen die voor die locaties worden ingediend. Zo kunnen lokale politici bepalen dat op die ene parkeerplaats naast het station een woontoren van 23 verdiepingen hoog mag komen. Of dat een weiland een ‘woonbestemming’ krijgt en dat een bouwbedrijf om precies te zijn 321 huizen moet neerzetten. Projectontwikkelaars en aannemers schrijven zich met een plan in om dat werk uiteindelijk uit te voeren, meestal via aanbesteding.

De aanbestedingsregels zijn ook een politiek instrument. Een gemeenteraad kan zeggen: een aannemer scoort meer punten als de huizen van hout worden gemaakt. Dat is klimaatvriendelijker. Een ander uitgangspunt is natuurlijk de prijs: bewoners moeten de huizen wel kunnen betalen. Gemeenteraden hebben de regie over de grondprijzen. Een keuze zou kunnen zijn om grond goedkoper te maken, zodat nieuwbouw goedkoper wordt. Een gemeente moet dan wel op andere zaken bezuinigen óf de onroerende zaakbelasting verhogen. 

Veel gemeenten zitten in regionale samenwerkingsverbanden waar afspraken worden gemaakt over de totale hoeveelheid huizen die              in een periode worden gebouwd. Zo hebben Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre samen een ‘woondeal’ met het ministerie gemaakt waarin staat dat tussen 2019 en 2023 in totaal 27.000 huizen moeten worden toegevoegd. Elke gemeente heeft dan weer z'n eigen doelstelling. In de ‘metropoolregio Amsterdam’ zijn overigens afspraken gemaakt dat vanaf 2025 één op de vijf huizen van hout is. 

2. Voor wie worden de huizen gebouwd?
Een ander goed voorbeeld van woningbouwbeleid dat furore heeft gemaakt in Amsterdam en nu ook elders in het land speelt, is de 40-40-20-regel. Het betekent dat nieuwbouw voor 40 procent uit sociale huur moet bestaan, voor 40 procent uit middenhuur (tot 1000 euro huur per maand) en betaalbare koop (tot de NHG-grens, 355.000 euro) en de laatste 20 procent van de huizen mag voor een ‘marktprijs’ worden verkocht. Doorgaans een stuk duurder dus. Als je het belangrijk vindt dat nieuwbouwhuizen betaalbaar zijn, zijn dergelijke voorstellen goed om op te zoeken in de verkiezingsprogramma's. 

Waar inmiddels veel partijen voor zijn te porren is de opkoopbescherming, ook wel bekend als zelfbewoningsplicht. Daarmee kan een gemeente voorkomen dat koopwoningen terechtkomen in de handen van beleggers die voor de woning vervolgens een forse huur vragen. Gemeenten kunnen van de bestaande woningvoorraad trouwens niet bepalen wat de huurprijs moet zijn. Die wordt bepaald via het woningwaarderingsstelsel en in de vrije markt mag de verhuurder vragen wat die wil. 

3. Aan wie worden huizen toegewezen?
Onder de huisvestingswet kunnen gemeenteraden regels opstellen voor woningtoewijzing. Hoeveel huizen gaan er bijvoorbeeld naar mensen met regionale binding? Hoeveel woningzoekenden krijgen een urgentieverklaring? En wanneer krijg je een urgentieverklaring? Er zijn landelijke regels voor urgentie voor maatschappelijke opvang en mantelzorg, maar politieke partijen mogen zelf kiezen of ze statushouders voorrang geven of bijvoorbeeld gescheiden ouders. Overigens zijn alle gemeenten wel verplicht zich in te zetten voor de huisvesting van statushouders.

Naast de urgentieregeling kunnen gemeenten nog bepalen dat ze bijvoorbeeld seniorenwoningen aan senioren toewijzen en starters een streepje voor geven voor bepaalde woonlocaties. Ook wordt in sommige steden leraren en politieagenten voorrang verleend. In Rotterdam is het dan weer zo dat mensen met een bijstandsuitkering in sommige wijken worden geweerd.

Om ervoor te zorgen dat huurders hulp krijgen als ze problemen hebben met een huurbaas, kan een gemeente een huurteam oprichten. Sommige politieke partijen zijn daar groot voorstander van, meestal in plaatsen waar huurders het moeilijk hebben. Een ander politiek middel om huurders te helpen is door een woonlastenfonds in te zetten. Minima kunnen dan financiële hulp krijgen. 

4. Hoe wordt de belasting bepaald?
De gemeenteraad gaat over de onroerende zaakbelasting (ozb), rioolheffing en afvalstoffenheffing. Aan die laatste twee mag een gemeente niet ‘verdienen', oftewel de opbrengst moet gelijk lopen met de kosten. Wel kan een gemeente proberen om de vervuiler te laten bepalen, bijvoorbeeld door per lediging een bedrag te vragen. Of je moet gemeentelijke vuilniszakken kopen, waardoor je per zak afval betaalt. Sommige gemeenten laten alle inwoners evenveel rioolbelasting betalen, waar andere gemeenteraden ervoor kiezen om het afhankelijk te maken aan de WOZ-waarde van de woning. Zo betalen bewoners van grote dure huizen meer dan bewoners van flats.

De ozb is er voor huiseigenaren, maar doorgaans worden die kosten ook doorberekend aan huurders dus bijna alle inwoners hebben ermee te maken. De gemeenteraad bepaalt jaarlijks hoeveel ozb er in totaal moet worden opgehaald, onafhankelijk van de ontwikkeling van de huizenprijzen. De gemeentebegroting bestaat doorgaans voor slechts 10 procent uit de ozb-opbrengst. Je zou kunnen zeggen dat gemeenten met hogere belastingen, ook gaan voor een hoger voorzieningenniveau. 

De afgelopen jaren zijn de belastingen bijna overal gestegen. 

5. Hoe ondersteunen gemeenteraden met het verduurzamen van de woning?
Voorlichtingsorganisatie Milieu Centraal heeft een handige subsidiewijzer in het leven geroepen waarop je kunt zien welke subsidies er in jouw gemeente zijn. Er staan ook landelijke subsidies in, bijvoorbeeld voor isolatie of de aanschaf van een warmtepomp. De gemeenteraden stellen vaak ook nog meer potjes beschikbaar. Denk aan het afkoppelen van regenwater van het riool, of de aanleg van groene daken. Ook zijn er politieke partijen die met subsidie stimuleren dat bewoners van een straat samen van het gas af gaan.

De manier waarop gemeenten proberen bewoners te verleiden gasloos te verwarmen is een heel ander hoofdstuk waarin je je kunt vastbijten als je dat als kiezer belangrijk vindt. Op veel plekken worden warmtenetten aangelegd, waardoor huizen op restwarmte van industrie kunnen worden verwarmd. Gemeenteraden wijzen in veel gevallen proefwijken aan die eerder van het gas af willen. Sommige politieke partijen zijn daar kritisch op, al is nog veel over dit ingewikkelde thema onduidelijk.