Bieden vanaf-prijs voor huizen leidt niet tot hogere opbrengst

De conclusie komt van Joost Bouman in zijn scriptie (Vastgoed, Rijksuniversiteit Groningen), geschreven in samenwerking met de researchafdeling van Dynamis en makelaarsorganisatie Ooms. De verkoopdata van ruim 50.000 Rotterdamse woningen in de periode van 2008 tot en met 2019 zijn onderzocht. Bij 1182 van deze woningen stond in de verkooptekst een ‘bieden vanaf-prijs’ vermeld.

Met een bieden vanaf-prijs worden woningen met een veelal lagere prijs in de markt gezet waardoor meer potentiële kopers op de woning afkomen. Door de grotere animo verwachten makelaars een hogere verkoopopbrengst te realiseren. De strategie raakt steeds meer in zwang. In 2019 werd bij ruim 7 procent van alle verkochte woningen in Rotterdam de bieden vanaf-methode ingezet. In 2008 kwam deze strategie nog nauwelijks voor.

Uit het onderzoek blijkt dat de gekozen makelaarsstrategie geen invloed heeft op de uiteindelijke transactieprijs. Dynamis noemt het opvallend dat huizen waarbij deze methode gehanteerd wordt gemiddeld een lager afwerkingsniveau hebben. Makelaars kiezen dus vaker voor deze strategie bij minder aantrekkelijke woningen. Al kan dat ook te maken hebben met het feit dat de methode in Rotterdam veel werd toegepast door woningcorporaties die een deel van hun voorraad afstootten. 

,,Meer dan de gekozen strategie lijkt het schaarse woningaanbod de prijs te bepalen”, zegt Rick van Zwet van Dynamis. ,,Als je erover nadenkt is het ook logisch: je bereikt aanvankelijk een grotere doelgroep, maar mensen hebben niet ineens meer budget beschikbaar. Dus je zit uiteindelijk in de oorspronkelijke doelgroep te vissen. Een andere conclusie zou dus kunnen zijn dat mensen voor een huis echt in de top van hun budget aan het rondkijken zijn.”

Dit is niet het eerste fabeltje dat is ontkracht over prijsbepaling. Zo is de methode om iets onder een ronde vraagprijs te vragen, niet effectief in de huidige markt, bleek eerder al uit onderzoek. Beter kun je een ronde vraagprijs communiceren. ,,Ook Funda speelt daarin een rol vanwege de filters”, zegt Van Zwet. ,,Een huis van 4 ton, komt terecht bij woningzoekenden die tussen de 3 en 4 ton kijken én bij woningzoekenden die tussen de 4 en 5 ton kijken. Er zijn nog steeds makelaars die huizen voor 395.000 euro verkopen, maar dat is waarschijnlijk niet het slimste.”

Overigens geldt voor de meeste huizen momenteel dat het nodig is om hoger dan de vraagprijs te bieden. Woningzoekenden kunnen dus beter niet hun budgetprijs als maximum invoeren, maar daar net onder gaan zitten, om hun kans op de uiteindelijke aankoop te vergroten.

Meer weten over huizen en hypotheken? Luister dan eens naar de podcast Onder de Pannen, of bekijk hem hieronder.