Geen hypotheek? Schakel je ouders in als 'bank'

Tegenwoordig lenen banken niet meer dan 100 procent van de marktwaarde van een koopwoning. Het gevolg: een starter moet steeds meer eigen geld inleggen om een huis te kunnen kopen. Een hypothecaire lening van pa en ma kan dan uitkomst bieden. 

Door zelf voor bank te spelen kunnen zij hun kind een goedkope hypotheek verstrekken en ontvangen zij zelf een aardige rente over het uitgeleende geld. Bovendien is deze ontvangen rente onbelast, terwijl de lener de rente kan aftrekken. De fiscus betaalt dus mee.

Een familiebank biedt veel voordelen, maar is wel aan regels en voorwaarden gebonden. Hoe regel je eigenlijk zo'n familielening en waar moet je op letten? Volg dit stappenplan.

1. Bepaal de juiste rente
Als ouder gun je je zoon of dochter een lage rente, je wil ze immers geen poot uitdraaien. Toch kan het fiscaal slimmer zijn om samen een hoge rente af te spreken. De lener kan die namelijk aftrekken voor de inkomstenbelasting (box 1), mits de lening binnen 30 jaar wordt terugbetaald. Voor de gelduitlener zijn de rente-inkomsten onbelast. Wel betaal je als ouder over het uitgeleende bedrag vermogensrendementsheffing in box 3, maar dat moet ook met geld dat op de spaarrekening verpietert.

De hoogte van de rente mag je als 'bankdirecteur' overigens niet helemaal zelf bepalen. Om voor aftrek in aanmerking te komen, stelt de fiscus als eis dat een 'zakelijke rente' wordt betaald. Dat houdt in: maximaal een kwart hoger (of lager) dan de geldende bankrente. Lenen de banken geld uit tegen 5 procent, dan mag je een rente van 3,75 (0,75 x 5) tot 6,25 procent (1,25 x 5) afspreken met je kind. Weten wat een familiehypotheek je oplevert? Bereken je voordeel met de familiebankcalculator op berekenhet.nl.

2. Deel het voordeel
Een hoge rente kun je compenseren door de schenkingsvrijstelling van de Belastingdienst te benutten. Ouders mogen de ontvangen rente belastingvrij aan hun kind terugschenken tot een bedrag van 5.363 euro per jaar. Daarmee profiteert hij of zij dus twee keer: eerst van de renteaftrek, daarna van de belastingvrije gift. Ook gulle grootouders, ooms en tantes en zelfs buren die een familielening verschaffen, mogen terugschenken. Voor kleinkinderen, andere familieleden en vrienden is die vrijstelling voor schenkingen 2.147 euro. Maar scheld nooit rente kwijt: die is alleen aftrekbaar als er daadwerkelijk is betaald.

3. Leen niet al je spaargeld uit
Het spreekt voor zich, maar als je het geld niet kunt missen kun je het beter niet uitlenen. Financiële tegenvallers moeten immers kunnen worden opgevangen. Toch is het ook met minder geld mogelijk om een ander te helpen bij de aanschaf van een huis. Door bijvoorbeeld als ouder borg te staan voor de hypotheek van je kind. Dat heeft wel als gevolg dat je mede aansprakelijk bent. Dus als je kind de lening niet terugbetaalt, klopt de bank bij jou aan. Ook hier geldt dat de rente fiscaal aftrekbaar is, op voorwaarde dat de lening binnen dertig jaar volledig wordt afbetaald.

4. Leg afspraken goed vast
Voor een familielening hoef je niet naar de notaris: de lening mag onderhands worden afgesloten. Natuurlijk moeten de gemaakte afspraken wel zwart op wit staan. Je wilt immers niet dat je goede bedoelingen uitlopen op een familieruzie. Ook moet je problemen met de fiscus zien te voorkomen.

5. Geef het door aan de Belastingdienst
Ook de Belastingdienst wil graag weten hoe de familiebank in elkaar steekt. Belangrijk voor de fiscus is dat de bedragen over e weer daadwerkelijk worden overgemaakt. Kwijtschelden van aflossing of rente helpt je kind dus niet. In het slechtste geval vervalt daardoor de renteaftrek.

Op de website van de Belastingdienst staat welke informatie je over de lening moet verschaffen, waaronder het rentepercentage, de looptijd in maanden en de persoonlijke gegevens van zowel leningnemer als verstrekker. Hier vind je tevens een overzicht van de voorwaarden voor aftrek. Zo moet de lening, net als bij een gewone bank, annuïtair of lineair worden afgelost en mag deze alleen bedoeld zijn voor een eigen woning waar je zonder de gelduitlener gaat wonen.

Reageren? Mail naar goederaad @persgroep.nl