NBU-directeur Jan Voesenek (l) en ontwikkelaar Jan-Kees Fait noemen het Dr Struyckenplein een voorbeeld van een hoofdpijndossier dat uiteindelijk toch in ontwikkeling is gekomen. foto Charlotte Akkermans/het fotoburo
Architect Pascal Grosfeld is van mening dat de krimp in de woningbouw een feit is, maar dat niemand daar naar handelt. foto Berry van der Heijden
1/2
BREDA - Waar moet het heen met de verlammende crisis in de woningmarkt? Wie het weet mag het zeggen. Aflevering twee: De bouwer en de architect. De woningmarkt verkeert in crisis.
Zie ook:
Betrokkenen raken steeds meer in de problemen. In Breda worstelt onder meer projectontwikkelaar HEJA zich uit een zware crisis. Vorige week vertelden corporaties dat zij smachten naar een totaalplan van de landelijke politiek om een einde te maken aan de verlamming op de woningmarkt. Het kan beter even flink pijn doen. Als er maar zekerheid is, vinden ze.
Peter Riemers, bestuurslid van Bouwend Nederland, afdeling De Baronie en als directeur verbonden aan bouwgroep Moonen, schetst geen vrolijk beeld. "Voorlopig lukt het de meeste bouwers en projectontwikkelaars nog om de zaak overeind te houden door te krimpen."
Maar Riemers weet dat het sinds de jaren tachtig niet meer zo moeilijk was. In het Financieele Dagblad voorspelde de Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemingen vorige week dat in 2012 elke maand een gerenommeerd bedrijf in die sector het loodje legt.
Riemers: "De grote projecten van 500 woningen komen niet meer terug. De markt is compleet veranderd en bedrijven zoeken oplossingen", stelt Riemers vast.
Een aannemer en projectontwikkelaar die onder meer in Breda aan de weg timmert is de Nederlandse Bouw Unie (NBU). Het bedrijf bouwt in Breda onder meer bij Sculptura in Breda-Zuidwest en op het Dr. Struyckenplein. De NBU heeft een portefeuille van vierhonderd woningen en een bouwhorizon van 1,5 jaar. "We hebben ook moeten krimpen.
Dat lukte door ouderen met de vut te sturen", vertelt directeur Jan Voesenek. Hij voorziet verdere krimp in de sector. "De crisis duurt zeker nog 2,5 jaar." Maar de bouwer uit Etten-Leur ziet samen met zijn projectontwikkelaar Jan-Kees Fait alternatieven. "Niet kniezen over hoe het was, maar creatief zoeken hoe het verder moet. Dat is ondernemen", zegt Voesenek.
Omdat steeds minder nieuw gebouwd wordt, is hij een service- en onderhoudsbedrijf begonnen voor particulieren en bedrijven. "Dat werk blijft altijd", weet hij. Ook heeft NBU contacten met de corporaties aangehaald. "Zij bouwen nog. In een crisis moet je elkaar vasthouden, risico en rendement delen", is de overtuiging van de NBU-directeur.
Waar in het recente verleden hoofdpijndossiers in bureaula's lagen worden deze nu juist herontwikkeld. In de praktijk betekent dat: meer kavels in een project of kleinere woningen, maar wel met kwaliteit. "Het Dr. Struyckenplein had de bijnaam Struykelplein. Met WonenBreburg en gemeente is het toch gelukt het project op te starten. In oktober zijn we begonnen", zeggen Voesenek en Fait niet zonder trots.
Ontwikkelaars/bouwers moeten meer dan ooit risico's inschatten. "De financieel manager is veel belangrijker geworden", schetst de directeur. "Hij moet zeggen of het verantwoord is te beginnen met bouwen als bijvoorbeeld pas 40 procent van de woningen zijn verkocht." Voesenek denkt dat te lang wachten kopers wegjaagt. "En er is maar één belang: De klant." Mocht je als koper nog niet zo lang geleden blij zijn als je een woning kreeg, nu is flexibiliteit, maatwerk en persoonlijk overleg usance."
NBU wil duidelijkheid over de hypotheekrenteaftrek, en als dat betekent dat deze over een langere tijd afgebouwd moet worden, is dat oké, maar dan in een totaalpakket aan maatregelen. "Nu is er alleen onzekerheid en stemmingmakerij. De overheid moet banken tot de orde roepen, zodat ze weer hypotheken verstrekken. Zij hebben de crisis veroorzaakt. Hoe kunnen ze zo arrogant zijn?", vraagt Voesenek zich af.
Jan-Kees Fait: "De gemeente verkeert in de illusie dat de ontwikkelaar er met de poet vandoor gaat. Vroeger was er voor iedereen veel winst", zegt hij. "De gemeente heeft ook van hoge grondprijzen geprofiteerd." Voesenek vult aan: "Ontwikkel- en bouwkosten zijn stabiel. Alleen de grondprijzen en de winst is flexibel. Als we beiden genoegen nemen met minder dan is de laatste lucht eruit."
Aan de voorkant van de bouw staat de architect. Grosfeld Van der Velde Architecten haalt ongeveer zestig procent van de omzet uit woningbouw. "Wij hebben niemand ontslagen, maar onze groei is gestopt", zegt Pascal Grosfeld. Ook hij heeft zich meer op corporaties gericht en herontwikkeling van wijken. "Tussen 2000 en 2008 kon alles. Nu is de uitdaging groter."
Goed in markt ligt nu een klein appartement van zestig tot tachtig vierkante meter, duurzaam, individualistisch tegen een goede prijs en met een goede indeling. Vooral de starter moet worden bediend, want die is volgens Grosfeld veronachtzaamd. Er zijn grenzen aan de groei zegt de architect. "Veel gemeenten bouwen voor leegstand. Ik snij mezelf in de vingers door dat te zeggen, maar het is wel zo."
Hij is ook verbaasd dat het makelaars en ontwikkelaars lukt het hoofd boven water te houden. "Maar voor iedereen geldt dat creativiteit de sleutel is om de crisis te overleven. Het is een zoektocht naar potentie."
Grosfeld heeft zich aangesloten bij het initiatief 'We build homes'. Dit netwerk van architecten, bouwers en ontwikkelaars werkt volgens het 'IKEA-principe'. "Iedere architect ontwikkelt binnen een vaste maat een drietal woningconcepten voor drie prijsklassen tussen 80.000 tot 120.000 euro. Omdat overleg met bouwer en ontwikkelaar vooraf plaatsvindt, vermijd je de tien procent faalkosten in een gemiddeld project."
Over de woningmarkt is Grosfeld 'erg pessimistisch'. "De krimp is ingezet en het wordt tijd dat iedereen in de markt zich daarnaar gedraagt."
Sorteer reacties
